Phân tích cổ phiếu IDC Tổng công ty IDICO

0

1.HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

#IDC là chủ đầu tư KCN hàng đầu tại Việt Nam bên cạnh đó công ty cũng đầu tư vào BĐS nhà ở & thương mại, năng lượng, dịch vụ KCN.

Idico (Cổ phiếu IDC) đứng thứ 3 về vốn hóa trong phân khúc bất động sản công nghiệp, chỉ sau Becamex (HSX: BCM) và Kinh Bắc (HSX: KBC) với 4 ngành nghề kinh doanh chính: bất động sản công nghiệp, điện, bất động sản nhà ở và các dịch vụ liên quan đến khu công nghiệp.

Công ty đặt mục tiêu tốc độ tăng trưởng kép hằng năm 22,9% cho doanh thu và 20,9% cho LNTT trong giai đoạn 2022-2026 với đóng góp chính từ mảng bất động sản công nghiệp và điện. Ngoài ra, IDC đặt mục tiêu ROE đạt 40% và EPS 14.100 đồng vào năm 2026 và chi trả cổ tức bình quân 40% trong giai đoạn 2022-2026.

Theo ban lãnh đạo, IDC đã hoàn thành ~60% kế hoạch LNTT là 2.800 tỷ đồng trong nửa đầu 2022. Đáng chú ý, kết quả Q2/2022 bao gồm quyết toán ghi nhận cho Khu công nghiệp (KCN) Nhơn Trạch 5. Theo đó, IDC ghi nhận toàn bộ doanh thu chưa thực hiện của KCN Nhơn Trạch 5 vào doanh thu bằng cách tăng số dư đầu kỳ của lợi nhuận giữ lại, tương tự như việc ghi nhận KCN Mỹ Xuân A vào năm 2021.

Hoạt động kinh doanh điện là hoạt động đóng góp lớn nhất trong cơ cấu doanh thu giai đoạn 2018-2021. Hoạt động từ mảng KCN chỉ đóng góp tỷ trọng khiêm tốn khoảng 12% trong cơ cấu doanh thu 2018-2019. Tuy nhiên, tỷ trọng này có sự thay đổi đáng kể khi IDC thay đổi phương pháp hạch toán từ phân bổ doanh thu theo thời gian thuê thực tế sang ghi nhận doanh thu một lần.

1.Tình hình Hoạt động kinh doanh

a. Mảng BĐS KCN

– IDC sở hữu 10 KCN với tổng diện tích 3.267 ha ở cả miền Bắc và Nam. Hiện tại IDCvẫn còn 754,8 ha quỹ đất sẵn sàng cho thuê tại 5 dự án Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hựu Thạnh, Cầu Nghìn, Quế Võ. IDC hiện có 5 KCN đã lấp đầy và 5 KCN đang triển khai với tổng diện tích đất công nghiệp là 3.267ha, trong đó diện tích thương phẩm có thể cho thuê tính đến tháng 6/2022 là 755ha với chi tiết được trình bày trong bảng dưới đây. Các KCN này đã thu hút được trên 250 dự án với tổng vốn đầu tư trên 8 tỷ USD. IDC đã cho thuê hơn 90ha trong nửa đầu năm 2022, hoàn thành 56% kế hoạch cho thuê, trong đó KCN Hựu Thạnh chiếm 73,4ha, chủ yếu đến từ 2 khách hàng thuê hoaq5t động trong lĩnh vực logistics.

– IDC đang mở rộng quỹ đất (gồm 5 dự án ở phía Bắc với tổng diện tích 1.000-1.200ha; 2-4 dự án ở phía Nam với tổng diện tích 1.000ha và Mỹ Xuân A mở rộng 110-500ha tại Bà Rịa – Vũng Tàu), trong đó dự kiến khoảng 1.400ha sẽ được phê duyệt vào năm 2023-2024. Đáng chú ý, KCN Tân Phước 1 tại Tiền Giang đã được phê duyệt vào tháng 12/2021 với tổng diện tích 470ha và vốn điều lệ 900 tỷ đồng trong đó IDC chiếm 65%. Khoảng 170ha của KCN này chưa được giải phóng mặt bằng và là đất trồng cây ngắn ngày, do đó chi phí và quá trình giải phóng mặt bằng có thể không gặp nhiều khó khăn.

– Doanh thu chưa thực hiện của các KCN đã lấp đầy 5,900 tỷ với biên lợi nhuận ròng khoảng 50%.

– IDC sẽ dần thay đổi cách hạch toán doanh thu cho thuê KCN từ hàng năm sang một lần, do đó doanh thu chưa thực hiện 5.900 tỷ đồng sẽ được ghi nhận dần trong giai đoạn 2021-2026 với lợi nhuận gộp dự kiến gần 3.000 tỷ đồng. Tất cả các KCN đang triển khai dự kiến sẽ mang lại ~30.000 tỷ đồng doanh thu với biên lợi nhuận gộp bình quân là 60%, trong đó doanh thu còn lại chưa cho thuê tính đến tháng 6/2022 là 21.200 tỷ đồng dự kiến sẽ được cho thuê và ghi nhận trong giai đoạn 2022-2026.

– IDC là một công ty khá mạnh trong phân khúc bất động sản công nghiệp và phân phối điện nhờ các yếu tố như: KCN có vị trí tốt, chi phí giải phóng mặt bằng thấp và giấy phép đặc biệt để phân phối điện trực tiếp cho khách hàng.

b. Mảng BĐS nhà ở & Thương mại

– IDC đang phát triển các Khu dân cư và thương mại trên quỹ đất 112 ha. Phần lớn các dự án đã hoàn thành GPMB và đóng tiền sử dụng đất – hiện tại đang hoàn thiện các thủ tục cấp phép xây dựng trong 6 tháng cuối năm 2022.

– Khu nhà ở CN Nhơn Trạch 2: Đã được UBND chuyển đổi mục đích sử đất từ KCN sang đất xây dựng nhà ở cho công nhân (được quyền bán). Đang xin điều chỉnh quy hoạch 17 block (12 block bán) chung cư nâng từ 9 tầng lên 25 tầng, 2 khu nhà liền kề. Dự kiến đầu năm 2023 triển khai.

– Khu nhà ở chung cư cao tầng đường Quốc lộ 1K Hóa An: Quy mô 4 block cc 5 tầng (đã xây 2/4 và bán hết 2/4); 3 block chung cư 12 tầng, và nhà liền kề (đã triển khai). Đang xin điều chỉnh quy hoạch của 5 block còn lại (2b5 và 3b12) lên 5b25.

c. Năng lượng

– Thủy điện: Sở hữu và vận hành 2 nhà máy thuỷ điện Srok Phu Mieng và Dak Mi 3 và các Trạm biến áp và lưới điện ở các KCN Nhơn Trạch 1, Nhơn Trạch 2 và Nhơn Trạch 5.

– Phân phối điện: Mảng năng lượng sẽ là trọng tâm được IDICO tập trung phát triển trong giai đoạn tới. Cụ thể là dự án TBA ở KCN Hựu Thạnh đã được cấp phép và chuẩn bị khởi công.

– Điện mặt trời: Từ quý 3/2022 các dự án Điện mặt trời áp mái cũng sẽ bắt đầu được triển khai.

d. Dịch vụ KCN

– Thu phí đường bộ: IDC thực hiện thu phí qua 2 trạm BOT là BOT An Sương – An Lạc (IDC sở hữu 57,5%) và BOT Quốc Lộ 51 đem lại doanh thu đều.

– Cung cấp nước sạch: 3 nhà máy cung cấp nước với công suất tổng 41,000 mét khối/ngày đêm.

– Xử lý nước thải: Tất cả các KCN của IDICO đều có đặt các trạm xử lý nước thải.

2. TRIỂN VỌNG:

Nhu cầu thuê đất KCN tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2023 do:

– Chính sách Zero Covid-19 của Trung Quốc gây ra sự dịch chuyển dòng vốn FDI; cùng với sự gia tăng chi phí vận chuyển do khủng hoảng năng lượng làm tăng nhu cầu xây dựng nhà máy ở một quốc gia khác ngoài Trung Quốc. Ngành KCN Việt Nam có nhiều lợi thế hơn các nước trong khu vực, nhất là những KCN có vị trí gần các các trung tâm kinh tế, gần với vùng nguyên liệu, lao động và gần các cảng lớn, sân bay, thuận lợi cho vận chuyển, sẽ có ưu thế thu hút đầu tư tốt hơn.

– CBRE Việt Nam khảo sát tại 4 tỉnh/thành phố được đơn vị này coi là trọng điểm công nghiệp phía Nam là TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An cho thấy, giá chào thuê tăng 8-13% so với cùng kỳ năm trước (2021) và vẫn trong xu hướng tăng. Các chính sách thu hút FDI cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam, có thể kể đến những chính sách ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo, và nhiều ưu đãi khác;

– Cải thiện cơ sở hạ tầng trong thời gian tới như các dự án đường vành đai 3 và đường vành đai 4, đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, đường Dầu Giây – Phan Thiết, đường cao tốc Bắc – Nam, cảng Cái Mép Thị Vải và cảng Gemalink sẽ tạo ra kết nối thuận tiện hơn giữa các KCN .

– Kỳ vọng biên lợi nhuận mảng KCN cao và được duy trì do quỹ đất sẵn sàng cho thuê khoảng 700ha và đã hoàn thành đền bù đât và hạ tầng nhiều năm trước, trong khi giá cho thuê và chi phí xây dựng đã tăng mạnh.

 Định giá và chỉ số cơ bản

– Chúng tôi giữ khuyến nghị MUA đối với Tổng Công ty IDICO (IDC) và duy trì giá mục tiêu ở mức 93.200 đồng/CP.
– Giá mục tiêu của chúng tôi được thúc đẩy bởi những dự báo tích cực hơn cho doanh số cho thuê đất KCN của IDC trong năm 2022 và 2023 khi chúng tôi nâng các giả định tương ứng thêm lần lượt 23% và 14% lên 160 ha mỗi năm trong giai đoạn này. Mức tăng này bị ảnh hưởng bởi giả định lãi suất phi rủi ro cao hơn 0,5 điểm phần trăm của chúng tôi.
– Đối với năm 2022, chúng tôi dự báo doanh thu tăng 79% YoY đạt 7,7 nghìn tỷ đồng với LNST sau lợi ích CĐTS tăng 368% YoY đạt 2,1 nghìn tỷ đồng, chủ yếu nhờ hoàn thành ghi nhận từ KCN Nhơn Trạch 5 trong 6 tháng đầu năm 2022 và các khoản ghi nhận doanh số cho thuê đất KCN một lần cao hơn so với cùng kỳ năm trước.
– Chúng tôi nâng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2022-2024 thêm 11%, chủ yếu do dự báo doanh số cho thuê đất khả quan hơn của chúng tôi trong giai đoạn này dẫn đến tiềm năng ghi nhận lợi nhuận cao hơn. Chúng tôi cũng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS tăng 18% YoY vào năm 2023 và 20% YoY vào năm 2024.
– Chúng tôi cho rằng IDC là công ty hưởng lợi chính từ việc giá đất KCN tăng nhờ có diện tích KCN rộng lớn, đã được giải phóng mặt bằng tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm. Ngoài ra, triển vọng tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ của IDC được hỗ trợ bởi (1) chiến lược tích cực hơn trong các hoạt động cho thuê đất KCN cũng như (2) sự thay đổi trong phương pháp ghi nhận doanh số cho thuê đất KCN phù hợp hơn với dòng tiền của công ty từ mảng KCN.
– Rủi ro: Việc phê duyệt và phát triển các dự án KCN trong tương lai chậm hơn dự kiến.

Sưu tầm và tổng hợp từ internet.

0 0 votes
Article Rating
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x